🏠 Claves para invertir en bienes inmuebles
Plantilla excel para valorar bienes inmuebles
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Hoy abrimos un nueva área de inversión; los bienes inmuebles. Como ya vimos cuando hablamos de los diferentes activos de inversión que tenemos para invertir, los bienes inmuebles o bienes raíces han sido el mejor activo de inversión entre 2001-2021 para los inversores particulares.
Este mejor rendimiento en nuestra opinión se debe principalmente a la inexistencia de un mercado abierto que muestre el precio de cada uno de los pisos cada día, cada minuto. El hecho de que el precio de la acción pueda verse todos los días en el broker de cada individuo, y que puedas comprar y vender al momento provoca la volatilidad extrema del precio de una acción, motivada por la avaricia y el miedo. En la bolsa ocurre que constantemente un negocio valga de un día para otro un 5-10-15% más o menos. ¿Esto tiene sentido, es racional? Pues a veces si y a veces no, de ahí que creamos que en la bolsa es donde podemos encontrar las mayores oportunidades de inversión.
Debido precisamente a la posibilidad de ver las subidas y bajadas de las acciones todos los días hace que la mayoría de los inversores medios venda por miedo y compre por avaricia, independientemente del valor real del negocio. El éxito en la bolsa reside en su mayor parte es mantener la calma y tomar decisiones de venta y compra con un pensamiento puro de inversión; comprar barato buenos activos.
Y justo por la imposibilidad de ver el precio cada día del bien inmueble, este tipo de activo tiene un buen comportamiento entre el inversor medio, ¿de verdad creéis que si el inversor medio tuviera acceso cada día al precio de sus bienes raíces su comportamiento no sería como el de la bolsa?. Nosotros creemos que sería exactamente igual.
Es definitiva quitando las causas y viendo las consecuencias y los resultados, podemos llegar a la conclusión que los bienes inmuebles son una buena la inversión a la largo. Por ello queremos crear un espacio para hablar sobre ella.
Este primer articulo estará escrito precisamente por un inversor inmobiliario que conocemos muy bien. Carlos nos contará su historía, su experiencia personal, su éxitos y fracasos, y nos explicará desde su punto de vista las claves para llevar a cabo una inversión inmobiliaria con sentido común.
El articulo es totalmente gratuito, pero destacar que compartiremos exclusivamente para suscriptores una plantilla para estimar y calcular el valor y rentabilidades de cada piso antes de realizar la operación, una plantilla muy parecida a la que nosotros utilizamos en la inversión de acción para estimar el valor intrínseco de una empresa.
INDICE
Presentación del autor
¿Por qué invertir en bienes inmuebles
¿En qué viviendas invertir?
¿Qué números salen?
Plantilla excel para valorar bienes inmuebles (Exclusivo suscriptores $)
1- Presentación del autor
Antes de entrar en materia me gustaría presentarme brevemente. Mi nombre es Carlos, tengo 33 años y vivo en Valencia. Soy ingeniero de profesión y trabajo para una multinacional, con lo que quiero decir que no tenía ningún conocimiento previo del sector. Ni soy arquitecto, ni tengo formación de finanzas, ni vengo de una familia inversora.
Hace varios años, un día tomando unas cervezas con un amigo, que hoy en día también es mi socio, nos dimos cuenta de que ambos teníamos inquietud en invertir y que habíamos pensado en viviendas.
Descubrimos que el formato de comprar y alquilar era lo que andábamos buscando: inversión inicial razonable, patrimonio que se revaloriza e ingresos (casi) pasivos mes a mes. Decidimos empezar con una primera casa a medias y en el momento en que escribo este artículo tenemos 5 viviendas, estando en proceso de adquirir la sexta.
2- ¿Por qué invertir en inmuebles?
Hoy en día disponemos de un amplísimo abanico de opciones perfectamente válidas para invertir nuestros ahorros: acciones, fondos indexados, productos derivados, crypto… por lo que invertir en ladrillo puede parecer incluso anticuado.
La Inversión Inmobiliaria tiene muchas ventajas, entre ellas las siguientes:
Solidez: literal y figurada. Se trata de algo tangible, que puedes ver y tocar. Esto ofrece garantías sobre ciertos productos, que no dejan de ser datos en un servidor. Además, es algo sencillo. Personalmente me gusta invertir en aquello que entiendo, y pocas inversiones más simples hay que comprar una vivienda y alquilarla.
Patrimonio futuro: se trata de bienes que incrementan el Patrimonio personal, de manera que una vez estén pagadas las hipotecas, son activos. Mientras se explotan van generando ingresos, pero también pueden venderse en un futuro. Es cierto que su liquidez es reducida, especialmente en tiempos de crisis, pero por contraprestación suponen un buen legado para tus herederos. Además, se van revalorizando con el tiempo, lo que supone una excelente protección frente a la inflación.
Retorno inmediato: bien hecho, generan ingresos (casi) pasivos de forma mensual. El famoso Cash Flow. Hay muchas inversiones que requieren de una larga espera hasta cobrar los beneficios, en caso de que los haya. Mediante el modelo de comprar para alquilar, desde casi el principio se perciben rentas con muy poco esfuerzo. Esto permite pagar los gastos derivados de la inversión y tener un excedente que puede ser reinvertido, generando un efecto bola de nieve.
Tendencia: Pese a que el negocio de comprar para alquilar existe desde la Antigüedad, la vivienda es una necesidad básica del ser humano que no va a dejar de existir. Dentro de 50 años todos seguiremos necesitando un lugar donde dormir. Además, el alquiler frente a la compra es una tendencia en aumento.
Por un lado, en España el porcentaje de personas que viven en régimen de alquiler es significativamente menor que en el resto de Europa, pero poco a poco va acercándose.
Por otro lado, cada vez es más difícil el acceso a la vivienda. Generaciones pasadas podían permitirse comprar viviendas con sueldos normales pero las generaciones actuales lo tienen más complicado. Que cada vez menos gente pueda permitirse comprar dispara la demanda de alquiler, especialmente en las ciudades y su periferia.
Financiación: una de las principales razones es el apalancamiento. Pero a diario los bancos conceden importes significativos para comprar viviendas. Además, las condiciones de financiación de las hipotecas son mucho mejores que las de los préstamos personales, lo que facilita que con un desembolso inicial reducido puedas adquirir inmuebles de varias veces dicha cantidad.
Hay muchas opiniones a favor y en contra de recurrir a financiación, pero personalmente soy un gran defensor del apalancamiento. Eso sí, debe ser deuda buena. La deuda mala es aquella que te lastra. La deuda buena es aquella que te permite crecer. El apalancamiento financiero, utilizado con cabeza y sentido común, es una palanca que te permite conseguir tus metas mucho antes. A fin y a cuentas, esa deuda no la vas a pagar tu; la pagarán tus inquilinos.
Pero no todo son bondades, también tiene sus desventajas:
Primero, invertir en inmuebles es simple pero no es sencillo. Es necesario tener un buen conocimiento de las diferentes zonas y, sobre todo, una gran visibilidad de los gastos. Más del 50% del éxito reside en acertar con los costes de compra y reforma, partidas que es fácil que se disparen. También es cierto que requiere de un capital inicial mayor que otras inversiones.
En segundo lugar, no todas las ciudades son adecuadas para dicha inversión. Las mejores oportunidades no se encuentran en las grandes ciudades ni en las avenidas principales, si no en barrios humildes o en ciudades-dormitorio periféricas. Igualmente, el tipo de vivienda que arroja mejores rentabilidades está en los 50.000-70.000 euros de venta. Si visitas habitualmente portales como Idealista, sabrás que no abundan esos precios, pero sabiendo dónde mirar y qué buscar, las oportunidades están ahí.
Y finalmente, requiere esfuerzo. No es una inversión 100% pasiva y, sobre todo al principio, hay un mundo por descubrir. A cambio, si te gustan los inmuebles, es muy entretenido.
3- ¿En qué viviendas invertir?
La teoría está muy bien, pero la primera pregunta que nos hacíamos es ¿realmente existen estas viviendas? ¿Cómo de rentable resulta?
Normalmente buscamos la misma tipología de viviendas. Es importante tener en cuenta que la máxima rentabilidad no se obtiene con las viviendas que salen en las revistas, más bien todo lo contrario. Existe un suelo de precios de alquiler por debajo del cual, simplemente no hay viviendas disponibles. Además, los precios de venta crecen con mayor pendiente que los precios de alquiler, por lo que, por regla general, cuanto más barato sea un inmueble, mejores rentabilidades se obtienen.
Por poner un ejemplo, un piso de 80.000 euros puede alquilarse por 650€ al mes. Un piso de 160.000 euros (el doble) se alquila por 1.000 euros al mes. En otras palabras, con el doble de inversión, obtendríamos sólo un 50% más de rentabilidad.
Por otro lado, los pisos demasiado baratos suelen estar asociados a zonas conflictivas o demasiado problemáticas. Para nosotros, la solución de compromiso son pisos situados en barrios humildes y trabajadores, relativamente cerca del centro de la ciudad o bien conectados con transporte público. Buscamos que tengan unos costes iniciales bajos, de manera que con un sencillo lavado de cara (pintar, arreglar desperfectos, actualizar levemente) se puedan poner en circulación.
Es cierto que pisos aún más baratos darían mejores rentabilidades, pero consideramos que no compensa por los problemas que pueden ocasionar. Al final, cuanto más contento y a gusto esté el inquilino, menos probable es que se vaya.
Un inquilino feliz es un inquilino invisible; sólo sabes que existe cuando se ingresa el alquiler.
También es importante tener en cuenta los costes de mantenimiento. En líneas generales, fincas cuidadas son preferibles, ya que será más fácil que los demás vecinos colaboren en el mantenimiento de la misma. Normalmente buscamos pisos sin ascensor (menores gastos de comunidad y electricidad), por lo que es recomendable buscar primeros o segundos. Si vives en un piso bajo, subir un piso a pie no suele ser problema; si vives en un quinto sin ascensor es probable que te mudes en cuanto puedas sólo por librarte de las escaleras.
Finalmente, existe una componente social. Personalmente creo que poniendo más pisos en circulación se aumenta la oferta, permitiendo que más personas puedan tener un hogar. Naturalmente el motivo de invertir es ganar dinero, pero si lo que haces no sólo no hace daño a nadie si no que además ayuda a mejorar la situación general, mejor todavía.
4- ¿Qué números nos salen?
A continuación, muestro un ejemplo real de uno de los pisos. Si bien algunos son más rentables que otro, la mayoría están en una horquilla similar.
Tipología: primer piso, sin ascensor, 80m2, 2 habitaciones.
Precio de Compra: 80.000 euros
ITP: 10% en la Comunidad Valenciana
Notaría+Gestoría+Registro: aproximadamente 1.500€
Inmobiliaria: 2.000€
Reforma: 3.000€. En este presupuesto suele entrar pintar, cambiar enchufes y mecanismos, arreglar desperfectos menores y actualizar cocina y baño (sanitarios, grifería, mueble de baño, horno, placa de cocinar, campana extractora y termo eléctrico). También es conveniente cambiar las luces de la casa: no supone un gran coste y la vivienda gana enteros con buena iluminación.
Coste inicial total: en este ejemplo ascienden a 94.500€
Hipoteca: siguiendo nuestra filosofía de inversión, nos apalancamos al máximo. Como he comentado previamente, esto tiene ventajas y desventajas, siendo una decisión bastante personal.
Costes de mantenimiento: los habituales en este tipo de inmueble.
Cashflow mensual: este valor es extremadamente importante. En este ejemplo, el piso arroja un cashflow positivo de 311€ al mes. Es decir, una vez está en operación, todos los meses “sobran” 311€ después de cubrir los gastos. Lo ideal es que este margen suponga en torno al 50% de los ingresos de manera que, una vez se tienen varios pisos, con que la mitad de ellos estén alquilados todo el sistema funcione.
(En el punto 5 compartiremos únicamente para suscriptores la plantilla de excel para estimar el valor y rentabilidad de un bien inmueble)
Pasamos por tanto a la parte clave: la rentabilidad. Hay muchas formas de calcular la rentabilidad y no hay ninguna mejor que otra. Lo importante es saber exactamente de qué estamos hablando y no confundir peras con manzanas. Al final, cuando uno evalúa una vivienda, siempre suele utilizar el mismo tipo de rentabilidad. Da igual cuál escoger, el objetivo es poder evaluar cómodamente si es una buena inversión o no. Lo difícil comienza cuando empiezas a hablar con otras personas ya que cada uno lo mide de una manera distinta.
Personalmente me gusta trabajar con tres, tal y como recoge el Excel previo:
Rentabilidad Bruta: esta es la más sencilla de calcular: Alquilerx12 meses / Importe total compra. Hay quien considera sólo el importe de compra del piso; personalmente prefiero tener en cuenta impuestos y otros gastos para tener una foto más real de la inversión.
Rentabilidad bruta sobre fondos propios: esta tiene en cuenta el Alquiler x 12 meses / capital aportado. Depende principalmente del % de financiación.
Rentabilidad NETA sobre fondos propios: es la que más me gusta. Básicamente evalúa la rentabilidad de lo que ganas de verdad (cashflow) respecto a lo que has invertido inicialmente.
Esta es la historía de Carlos, esperamos que os haya gustado. Si es así valoralo a continuación para que compartamos más artículos sobre Carlos y de inversión inmobiliaria:
5- Plantilla de excel para valorar bienes inmuebles
A continuación quienes sean suscriptores tendrán un enlace a la plantilla de excel para que puedan descargarla y usarla en sus futuras inversiones:
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