Publicación realizada en colaboración con Balize.

Esta semana comentaba con la comunidad una idea que intento tener siempre muy presente: invertir dentro de mi círculo de competencia.

Warren Buffett, probablemente el mejor inversor de todos los tiempos, lo tenía clarísimo:

A partir de ahí, yo intento seguir una regla muy sencilla:

• Si entiendo el negocio, sé cómo gana dinero, comprendo las dinámicas del mercado y, sobre todo, soy capaz de distinguir si está barato o caro… entonces para mí está dentro de mi círculo de competencia, dentro de mi “territorio” de inversión.

• Si no se cumple lo de arriba, para mí no lo está, y simplemente no invierto.

A partir de aquí se me abren dos caminos:

1. Estudio más el sector, el mercado o el modelo de negocio para ampliar mi círculo de competencia y tener más opciones donde invertir.

2. Lo delego en otras personas que sí lo dominan y que sí saben analizar si algo está caro o barato.

En renta variable, siempre uso la opción 1: intento ampliar poco a poco mi círculo con nuevos mercados, sectores y tipos de negocio.

¿Por qué? Primero, porque me gusta. Y segundo, porque como me gusta, ya le he dedicado muchas horas y tengo una base sólida desde la que seguir aprendiendo.

Con otros activos, como el inmobiliario, he tomado otra decisión: delegar.

No porque piense que sea mejor o peor activo (al revés considero que es muy bueno), sino porque, de momento, no me apasiona tanto como las acciones.

Y como no me apasiona, no he invertido las mismas horas en formarme a fondo; así que, hoy por hoy, no considero que el inmobiliario esté dentro de mi círculo de competencia.

Entiendo las dinámicas generales del sector, cómo se genera rentabilidad, etc. Pero no me siento cómodo valorando si un inmueble concreto es realmente bueno o malo, ni si su precio refleja esa calidad o no.

Y para mí, al final, invertir bien va de eso: calidad a buen precio.

Como no tengo esa seguridad, prefiero delegar esta parte en gente que sí la tiene.

Y aquí es donde entra Balize.

¿Por qué me gusta Balize para el inmobiliario?

En mi opinión, Balize sabe hacer justo eso: buscar calidad y comprar a buenos precios.

Para mí, una de las formas más interesantes de acercarme al inmobiliario es a través de esta plataforma porque:

• Te dan acceso a un club privado con oportunidades seleccionadas.

• Cada proyecto viene analizado en profundidad por su equipo, que sí tiene expertise en este tipo de activos (ubicación, modelo financiero, etc.).

• Su enfoque está muy centrado en maximizar la rentabilidad a través de comprar bien. Históricamente hablan de objetivos en torno al 15% anual (*Rentabilidades pasada no implican rentabilidades futuras), siempre apoyándose en ese binomio: calidad + precio.

No es una recomendación de inversión (*ver el aviso legal completo más abajo), simplemente te cuento cómo lo enfoco yo: cuando quiero diversificar fuera de la renta variable, en vez de intentar hacerme “experto exprés”, prefiero apoyarme en gente que ya tiene ese recorrido.

Nuevo proyecto exclusivo para la comunidad Quality Value:

Como ya he dicho antes, yo no soy experto en bienes inmuebles, por eso todo lo que tiene que ver con este activo lo trabajo con Balize.

Voy siguiendo de cerca los proyectos que van lanzando y, cuando veo alguno que me parece especialmente interesante o diferente, lo comparto con la comunidad.

En este caso, van a lanzar un proyecto en Sabadell, inicialmente pensado solo para los miembros VIP de su comunidad, pero he conseguido que también puedan acceder quienes vayan referenciados con el enlace de Quality Value.

Como cuando valoramos una acción, Balize hace también tres escenarios sobre cada proyecto (más conservador, base y optimista), en función de las hipótesis que manejan:

Así es como yo lo veo, si quiero diversificar en inmobiliario o cualquier otro activo que no esta dentro de mi circulo , prefiero ir de la mano de un equipo que sabe analizar si un activo es de calidad y si el precio de entrada tiene sentido.

Te dejo el enlace por si te interesa informarte más o agendar una llamada gratuita con ellos y que te cuenten los detalles directamente.

Luego, como siempre, cada uno decide si le encaja o no dentro de su cartera y su propio círculo de competencia.

Ver más información Gratis

Publicación realizada en colaboración con Balize.

Que invertir en bienes inmuebles suele ser una buena inversión esta constatado por datos objetivos e históricos. Hay muchos estudios que así lo certifican, como el que siempre me gusta citar de JP Morgan que evidencia como este activo ha sido la mejor inversión, entre los inversores minoristas, en casi 2 décadas. En concreto durante 2002 y 2021 la rentabilidad media de los bienes inmuebles fue del +11.2% vs otros activos como renta fija o variable que lo iniciaron peor.

Pero entonces, ¿si es tan buen activo por qué no invertimos parte de nuestro capital en el? Te explico los 2 problemas y como solventarlos👇

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🚨 (1) Necesidad de un gran capital de entrada y (2) una elevada concentración!

Los dos problemas principales que nos encontrábamos cuando queremos comprar un bien inmueble son los siguientes:

1. Gran capital de entrada + mucho tiempo de gestión: para poder invertir en un solo bien inmueble necesitamos por un lado tener un gran capital de inicio y por otro lado nos costaría mucho tiempo de análisis y gestión. La entrada para un piso suele estar entorno al 20-30% del total del coste del piso. Por ejemplo necesitaríamos €30K para comprar un piso de €150k. Además, habría que sumar los gastos de impuestos de IPTV o IVA si es nueva vivienda, notarías, gestores, tasaciones… que suelen ser de 10-12%, es decir otros €15k. En total, tendríamos que tener al menos €45k, y eso siendo optimistas. Por no hablar del tiempo de visitas de los pisos, información, gestiones, tramites con bancos, notario, etc.

2. Alta concentración: pero si salvamos este coste de entrada e invertimos en un bien inmueble, estaríamos adquiriendo 1 solo activo, estaríamos concentrando todo o gran parte de nuestro patrimonio (por supuesto dependerá del patrimonio de cada uno) en 1 sola inversión.

Mi opinión sobre la concentración es positiva, pero siempre y cuando sepas lo que estas haciendo. Si compras un bien inmueble, que sabes por tu conocimiento que vale €200k, y lo estás comprando por €100k, la concentración es buena. Lo que creo que pasa, es que sobre todo en bienes inmuebles, mucha gente cree que sabe valorar pisos pero no es cierto, no tienen los conocimientos y se lanzan a comprar un piso con todo su patrimonio y encima endeudándose. Es cierto que puede que les salga bien, como hemos dicho es uno de los mejores activos, pero la rentabilidad probablemente no sea la esperada. POSIBLE SOLUCIÓN 👇

💰 ¿Cómo podemos invertir en bienes inmuebles infravalorados y con poco capital?

Tras estudiar el mercado y sus diferentes alternativas encontré balize.

Con balize, puedes acceder a un club privado de inversores exclusivo donde tienes la oportunidad de invertir en bienes inmuebles de alta calidad (Quality) y a buenos precios (Value). Todos los proyectos que lanzan en su plataforma, han sido previamente analizados y seleccionados por el equipo de balize, realizando un estudio exhaustivo tanto de la zona, como del roadmap del proyecto, modelo financiero, etc. De esta forma, consiguen maximizar su rentabilidad ofreciendo rentabilidades promedio del 15%. El proceso de inversión es muy sencillo, solo necesitas solicitar el alta en su club privado de inversores e invertir un ticket mínimo de 10.000€ a través de su plataforma (si quieres invertir más y es posible, por supuesto puedes invertir más capital o también puedes diversificarlo en diferentes proyectos).

Como ya he dicho antes, no son necesarios los €45k o más que necesitas para comprar un inmueble tú solo. No tendrás que preocuparte por trámites complejos o costes asociados a la compra tradicional (como notarios o gestión inmobiliaria). Con balize ahorras tiempos, reduces riesgos, optimizas tu inversión y tienes la seguridad de que tu capital está respaldado por activos en zonas premium cuidadosamente seleccionados.

Es decir, te permitirá:

• Fácil entrada + diversificación: Entrar en el mercado de bienes inmuebles, reduciendo costes operativos y de intermediación, pudiendo crear un portfolio propio de inversiones, en el que invertir en condiciones de igualdad con grandes players como fondos de inversión o family office.

• Invertir en oportunidades de inversión situadas en zonas premium: invertir en bienes inmuebles infravalorados de calidad, es decir en oportunidades de inversión. Balize está formado por un equipo que conoce el mercado, que se dedican a estudiar oportunidades, lo que permite obtener rentabilidades por encima de la media.

En conclusión, a mi personalmente me permite comprar bienes inmuebles de calidad, tener exposición a este buen activo, sin concentrarme mucho, dándome diversificación y lo más importante para mi; con la confianza de invertir con una filosofía Quality Value; comprar bienes inmuebles de calidad (Quality) infravalorados (Value) que me podrán permitir obtener una rentabilidad por encima de la media.

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A continuación vamos a ver una oportunidad de inversión que tiene actualmente abierta balize y un historial de tres inversiones ya financiadas en el club privado y actualmente en proceso de venta o reforma, con una rentabilidad total superior al +20%!

🚀 Oportunidad de inversión inmobiliaria con una rentabilidad estimada del +15,11%

Actualmente balize tiene abierto un proyecto de inversión en una vivienda en el barrio de Els Molins - Pins Vens, en Sitges, un municipio costero a 35km de Barcelona. Por su ubicación estratégica y el entorno privilegiado de la vivienda, este proyecto representa una inversión con gran potencial de revalorización futura, asegurada por la creciente demanda de viviendas nuevas o rehabilitadas en esta área de Sitges.

Tras un estudio de mercado realizado estiman que en un escenario realista pueden conseguir una rentabilidad de 9,82% en 8 meses, lo que sería un 15,11% anualizado:

El proyecto a fecha de hoy está abierto pero bastante avanzado, por lo que si estás interesado en esta oportunidad os recomendamos poneros en contacto con ellos cuanto antes. Además ellos os podrán resolver todas las dudas y ofrecer un documento con toda la información del proyecto:

Solicitar documentación del proyecto!

Resumen de la oportunidad de inversión:

📍 Zona: Sitges, Barcelona

💰 Inversión total: 280.000 €

💶 Ticket mínimo: 10.000 €

📈 Rentabilidad total estimada anualizada: 15,11%

⏳ Duración: 8 meses. Octubre 2025

✅ 3 casos de proyectos ya financiados en el club privado de inversores con una rentabilidad total superior al +20%!

En balize priorizan la calidad sobre la cantidad de inversores, seleccionando cuidadosamente cada proyecto para conseguir oportunidades de inversión sólidas y estratégicas. En este sentido, me gustaría también poneros algunos proyectos que ya han financiado anteriormente en su club privado de inversores y que actualmente están en proceso de reforma o venta, para que podáis ver el tipo de inmuebles de sus proyectos, la ubicación en zonas premium y los resultados que obtendrán los inversores al cerrar cada proyecto:

1️⃣ Concha Espina - Madrid: +20,69 rentabilidad anual esperada:

2️⃣ Avenida Sarrià - Barcelona:+ 21,61% rentabilidad total esperada:

3️⃣ Sitges - Barcelona: +20,81% rentabilidad anual esperada:

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Publicación realizada en colaboración con Balize

Como sabéis el 100% de nuestro patrimonio actualmente lo tenemos invertido en nuestra cartera de acciones Quality Value. Por eso, estos últimos meses hemos estado analizando la posibilidad de diversificar en bienes inmuebles, activo que como las acciones ofrece un rendimiento a largo plazo muy positivo. Pero el problema que nos encontrábamos es que; 1) para poder invertir en un solo bien inmueble necesitamos invertir mucho de nuestro capital, y 2) ese bien inmueble adquiriría un peso muy relevante en nuestro patrimonio, lo que hacía que en vez de diversificar nos concentrábamos.

Pues bien tras estar estudiando el mercado encontramos a Balize, quienes han desarrollado un modelo de Inversión en activos inmobiliarios a través de una plataforma tecnológica basada en blockchain, que facilita el proceso de inversión en activos con alto % de rentabilidad, y lo mejor solo necesitas 10.000€ para poder invertir en un bien inmuebles. Es decir nos permitían poder entrar en el mercado de bienes inmuebles y diversificar el patrimonio.

Pues bien justo hoy, Balize lanza la posibilidad de invertir en una oportunidad de bien inmueble donde esperan obtener una rentabilidad de +20,32% en 12 meses. Más adelante os la voy explicar en detalle, pero antes dejarme explicaros un poco porqué la inversión en bienes inmuebles está considerada como una buena inversión a largo plazo.

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🏠 ¿Porqué invertir en bienes inmuebles?

Un estudio de JP Morgan mostraba que el mejor activo de inversión, el que mejor rentabilidad había ofrecido entre 2002 y 2021, es decir durante 20 años, fueron los REITs, o Socimis en España, es decir empresas que invierten exclusivamente en bienes inmuebles.

Este mejor rendimiento, en nuestra opinión, se debe principalmente a la inexistencia de un mercado abierto que muestre el precio de cada uno de los bienes inmuebles cada día, cada minuto. El hecho de que el precio de la acción pueda verse todos los días en el broker de cada individuo, y que puedas comprar y vender al momento, provoca la volatilidad extrema del precio de una acción, motivada por la avaricia y el miedo. Precisamente la posibilidad de ver las subidas y bajadas de las acciones todos los días hace que la mayoría de los inversores medios venda por miedo y compre por avaricia, independientemente del valor real del negocio. Y justo por la imposibilidad de ver el precio cada día del bien inmueble, este tipo de activo tiene un buen comportamiento entre el inversor medio.

En definitiva viendo los datos históricos podemos llegar a la conclusión que sin duda los bienes inmuebles son una buena la inversión a la largo.

💰¿Pero cómo podemos invertir en bienes inmuebles sin tener un gran capital?

Vale, hemos visto que un buen activo, ya que los datos de forma objetiva nos dicen que históricamente ha ofrece una rentabilidad anual del +11,2%, pero, ¿como puedo invertir en el, si para ello necesito un gran capital para pagar la entrada al banco más costes e impuestos asociados a la compraventa de inmuebles?

Aquí es donde entra en escena Balize, expertos en el sector y quienes permiten poder invertir en bienes inmuebles de calidad con tickets de 10.000€, permitiendo diversificar tu cartera, así como reducir costes operativos y de intermediación.

🚀 Oportunidad de inversión: Rentabilidad estimada: +20,32%

Como comentamos al principio, justo hoy lanzan un nuevo proyecto de inversión muy interesante en la zona de San-Badal en Barcelona. Se trata de una inversión total de 1.398.000€, donde puedes invertir con ticket mínimo 10.000€.

El objetivo es conseguir una rentabilidad de 20,32% en 12 meses

El proyecto estará abierto estos próximos días hasta cerrar el total de la inversión. Tras consultarlo con Balize nos han comentado que suelen tardar 2 semanas máximo en cerrarse, por lo que si estás interesado en esta oportunidad os recomendamos poneros en contacto con ellos cuanto antes. Además ellos os podrán resolver todas las dudas.

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Resumen de la oportunidad de inversión:

📍 Zona: Sants-Badal, Barcelona

💰 Inversión total: 1.398.000 €

💶 Ticket mínimo: 10.000 €

📈 Rentabilidad total estimada: 20,32%

⏳ Duración: 12 meses

✅ 3 Casos de éxito de proyectos ya finalizados con una rentabilidad total superior al +20%!

Me gustaría también poneros algunos proyectos que ya han realizado en Balize, para que podáis ver el tipo de bienes en los que invierten y los resultados que YA han obtenido.

1️⃣ Concha Espina - Madrid: +20,69 rentabilidad anualizada

2️⃣ Avenida Sarrià - Barcelona:+ 21,61% rentabilidad total

3️⃣ Sitges - Barcelona: +20,81% rentabilidad anual

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Hoy abrimos un nueva área de inversión; los bienes inmuebles. Como ya vimos cuando hablamos de los diferentes activos de inversión que tenemos para invertir, los bienes inmuebles o bienes raíces han sido el mejor activo de inversión entre 2001-2021 para los inversores particulares.

Este mejor rendimiento en nuestra opinión se debe principalmente a la inexistencia de un mercado abierto que muestre el precio de cada uno de los pisos cada día, cada minuto. El hecho de que el precio de la acción pueda verse todos los días en el broker de cada individuo, y que puedas comprar y vender al momento provoca la volatilidad extrema del precio de una acción, motivada por la avaricia y el miedo. En la bolsa ocurre que constantemente un negocio valga de un día para otro un 5-10-15% más o menos. ¿Esto tiene sentido, es racional? Pues a veces si y a veces no, de ahí que creamos que en la bolsa es donde podemos encontrar las mayores oportunidades de inversión.

Debido precisamente a la posibilidad de ver las subidas y bajadas de las acciones todos los días hace que la mayoría de los inversores medios venda por miedo y compre por avaricia, independientemente del valor real del negocio. El éxito en la bolsa reside en su mayor parte es mantener la calma y tomar decisiones de venta y compra con un pensamiento puro de inversión; comprar barato buenos activos.

Y justo por la imposibilidad de ver el precio cada día del bien inmueble, este tipo de activo tiene un buen comportamiento entre el inversor medio, ¿de verdad creéis que si el inversor medio tuviera acceso cada día al precio de sus bienes raíces su comportamiento no sería como el de la bolsa?. Nosotros creemos que sería exactamente igual.

Es definitiva quitando las causas y viendo las consecuencias y los resultados, podemos llegar a la conclusión que los bienes inmuebles son una buena la inversión a la largo. Por ello queremos crear un espacio para hablar sobre ella.

Este primer articulo estará escrito precisamente por un inversor inmobiliario que conocemos muy bien. Carlos nos contará su historía, su experiencia personal, su éxitos y fracasos, y nos explicará desde su punto de vista las claves para llevar a cabo una inversión inmobiliaria con sentido común.

El articulo es totalmente gratuito, pero destacar que compartiremos exclusivamente para suscriptores una plantilla para estimar y calcular el valor y rentabilidades de cada piso antes de realizar la operación, una plantilla muy parecida a la que nosotros utilizamos en la inversión de acción para estimar el valor intrínseco de una empresa.

INDICE

1. Presentación del autor

2. ¿Por qué invertir en bienes inmuebles

3. ¿En qué viviendas invertir?

4. ¿Qué números salen?

5. Plantilla excel para valorar bienes inmuebles (Exclusivo suscriptores $)

1- Presentación del autor

Antes de entrar en materia me gustaría presentarme brevemente. Mi nombre es Carlos, tengo 33 años y vivo en Valencia. Soy ingeniero de profesión y trabajo para una multinacional, con lo que quiero decir que no tenía ningún conocimiento previo del sector. Ni soy arquitecto, ni tengo formación de finanzas, ni vengo de una familia inversora. 

Hace varios años, un día tomando unas cervezas con un amigo, que hoy en día también es mi socio, nos dimos cuenta de que ambos teníamos inquietud en invertir y que habíamos pensado en viviendas. 

Descubrimos que el formato de comprar y alquilar era lo que andábamos buscando: inversión inicial razonable, patrimonio que se revaloriza e ingresos (casi) pasivos mes a mes. Decidimos empezar con una primera casa a medias y en el momento en que escribo este artículo tenemos 5 viviendas, estando en proceso de adquirir la sexta. 

2- ¿Por qué invertir en inmuebles? 

Hoy en día disponemos de un amplísimo abanico de opciones perfectamente válidas para invertir nuestros ahorros: acciones, fondos indexados, productos derivados, crypto… por lo que invertir en ladrillo puede parecer incluso anticuado. 

La Inversión Inmobiliaria tiene muchas ventajas, entre ellas las siguientes: 

• Solidez: literal y figurada. Se trata de algo tangible, que puedes ver y tocar. Esto ofrece garantías sobre ciertos productos, que no dejan de ser datos en un servidor. Además, es algo sencillo. Personalmente me gusta invertir en aquello que entiendo, y pocas inversiones más simples hay que comprar una vivienda y alquilarla. 

• Patrimonio futuro: se trata de bienes que incrementan el Patrimonio personal, de manera que una vez estén pagadas las hipotecas, son activos. Mientras se explotan van generando ingresos, pero también pueden venderse en un futuro. Es cierto que su liquidez es reducida, especialmente en tiempos de crisis, pero por contraprestación suponen un buen legado para tus herederos. Además, se van revalorizando con el tiempo, lo que supone una excelente protección frente a la inflación. 

• Retorno inmediato: bien hecho, generan ingresos (casi) pasivos de forma mensual. El famoso Cash Flow. Hay muchas inversiones que requieren de una larga espera hasta cobrar los beneficios, en caso de que los haya. Mediante el modelo de comprar para alquilar, desde casi el principio se perciben rentas con muy poco esfuerzo. Esto permite pagar los gastos derivados de la inversión y tener un excedente que puede ser reinvertido, generando un efecto bola de nieve. 

• Tendencia: Pese a que el negocio de comprar para alquilar existe desde la Antigüedad, la vivienda es una necesidad básica del ser humano que no va a dejar de existir. Dentro de 50 años todos seguiremos necesitando un lugar donde dormir. Además, el alquiler frente a la compra es una tendencia en aumento.

  Por un lado, en España el porcentaje de personas que viven en régimen de alquiler es significativamente menor que en el resto de Europa, pero poco a poco va acercándose. 

  Por otro lado, cada vez es más difícil el acceso a la vivienda. Generaciones pasadas podían permitirse comprar viviendas con sueldos normales pero las generaciones actuales lo tienen más complicado. Que cada vez menos gente pueda permitirse comprar dispara la demanda de alquiler, especialmente en las ciudades y su periferia. 

• Financiación: una de las principales razones es el apalancamiento. Pero a diario los bancos conceden importes significativos para comprar viviendas. Además, las condiciones de financiación de las hipotecas son mucho mejores que las de los préstamos personales, lo que facilita que con un desembolso inicial reducido puedas adquirir inmuebles de varias veces dicha cantidad. 

  Hay muchas opiniones a favor y en contra de recurrir a financiación, pero personalmente soy un gran defensor del apalancamiento. Eso sí, debe ser deuda buena. La deuda mala es aquella que te lastra. La deuda buena es aquella que te permite crecer. El apalancamiento financiero, utilizado con cabeza y sentido común, es una palanca que te permite conseguir tus metas mucho antes. A fin y a cuentas, esa deuda no la vas a pagar tu; la pagarán tus inquilinos. 

Pero no todo son bondades, también tiene sus desventajas:

• Primero, invertir en inmuebles es simple pero no es sencillo. Es necesario tener un buen conocimiento de las diferentes zonas y, sobre todo, una gran visibilidad de los gastos. Más del 50% del éxito reside en acertar con los costes de compra y reforma, partidas que es fácil que se disparen. También es cierto que requiere de un capital inicial mayor que otras inversiones. 

• En segundo lugar, no todas las ciudades son adecuadas para dicha inversión. Las mejores oportunidades no se encuentran en las grandes ciudades ni en las avenidas principales, si no en barrios humildes o en ciudades-dormitorio periféricas. Igualmente, el tipo de vivienda que arroja mejores rentabilidades está en los 50.000-70.000 euros de venta. Si visitas habitualmente portales como Idealista, sabrás que no abundan esos precios, pero sabiendo dónde mirar y qué buscar, las oportunidades están ahí. 

• Y finalmente, requiere esfuerzo. No es una inversión 100% pasiva y, sobre todo al principio, hay un mundo por descubrir. A cambio, si te gustan los inmuebles, es muy entretenido. 

3- ¿En qué viviendas invertir? 

La teoría está muy bien, pero la primera pregunta que nos hacíamos es ¿realmente existen estas viviendas? ¿Cómo de rentable resulta? 

Normalmente buscamos la misma tipología de viviendas. Es importante tener en cuenta que la máxima rentabilidad no se obtiene con las viviendas que salen en las revistas, más bien todo lo contrario. Existe un suelo de precios de alquiler por debajo del cual, simplemente no hay viviendas disponibles. Además, los precios de venta crecen con mayor pendiente que los precios de alquiler, por lo que, por regla general, cuanto más barato sea un inmueble, mejores rentabilidades se obtienen. 

Por poner un ejemplo, un piso de 80.000 euros puede alquilarse por 650€ al mes. Un piso de 160.000 euros (el doble) se alquila por 1.000 euros al mes. En otras palabras, con el doble de inversión, obtendríamos sólo un 50% más de rentabilidad. 

Por otro lado, los pisos demasiado baratos suelen estar asociados a zonas conflictivas o demasiado problemáticas. Para nosotros, la solución de compromiso son pisos situados en barrios humildes y trabajadores, relativamente cerca del centro de la ciudad o bien conectados con transporte público. Buscamos que tengan unos costes iniciales bajos, de manera que con un sencillo lavado de cara (pintar, arreglar desperfectos, actualizar levemente) se puedan poner en circulación. 

Es cierto que pisos aún más baratos darían mejores rentabilidades, pero consideramos que no compensa por los problemas que pueden ocasionar. Al final, cuanto más contento y a gusto esté el inquilino, menos probable es que se vaya.

Un inquilino feliz es un inquilino invisible; sólo sabes que existe cuando se ingresa el alquiler. 

También es importante tener en cuenta los costes de mantenimiento. En líneas generales, fincas cuidadas son preferibles, ya que será más fácil que los demás vecinos colaboren en el mantenimiento de la misma. Normalmente buscamos pisos sin ascensor (menores gastos de comunidad y electricidad), por lo que es recomendable buscar primeros o segundos. Si vives en un piso bajo, subir un piso a pie no suele ser problema; si vives en un quinto sin ascensor es probable que te mudes en cuanto puedas sólo por librarte de las escaleras. 

Finalmente, existe una componente social. Personalmente creo que poniendo más pisos en circulación se aumenta la oferta, permitiendo que más personas puedan tener un hogar. Naturalmente el motivo de invertir es ganar dinero, pero si lo que haces no sólo no hace daño a nadie si no que además ayuda a mejorar la situación general, mejor todavía. 

4- ¿Qué números nos salen? 

A continuación, muestro un ejemplo real de uno de los pisos. Si bien algunos son más rentables que otro, la mayoría están en una horquilla similar. 

• Tipología: primer piso, sin ascensor, 80m2, 2 habitaciones. 

• Precio de Compra: 80.000 euros 

• ITP: 10% en la Comunidad Valenciana 

• Notaría+Gestoría+Registro: aproximadamente 1.500€ 

• Inmobiliaria: 2.000€ 

• Reforma: 3.000€. En este presupuesto suele entrar pintar, cambiar enchufes y mecanismos, arreglar desperfectos menores y actualizar cocina y baño (sanitarios, grifería, mueble de baño, horno, placa de cocinar, campana extractora y termo eléctrico). También es conveniente cambiar las luces de la casa: no supone un gran coste y la vivienda gana enteros con buena iluminación. 

• Coste inicial total: en este ejemplo ascienden a 94.500€ 

• Hipoteca: siguiendo nuestra filosofía de inversión, nos apalancamos al máximo. Como he comentado previamente, esto tiene ventajas y desventajas, siendo una decisión bastante personal. 

• Costes de mantenimiento: los habituales en este tipo de inmueble. 

• Cashflow mensual: este valor es extremadamente importante. En este ejemplo, el piso arroja un cashflow positivo de 311€ al mes. Es decir, una vez está en operación, todos los meses “sobran” 311€ después de cubrir los gastos. Lo ideal es que este margen suponga en torno al 50% de los ingresos de manera que, una vez se tienen varios pisos, con que la mitad de ellos estén alquilados todo el sistema funcione. 

(En el punto 5 compartiremos únicamente para suscriptores la plantilla de excel para estimar el valor y rentabilidad de un bien inmueble)

Pasamos por tanto a la parte clave: la rentabilidad. Hay muchas formas de calcular la rentabilidad y no hay ninguna mejor que otra. Lo importante es saber exactamente de qué estamos hablando y no confundir peras con manzanas. Al final, cuando uno evalúa una vivienda, siempre suele utilizar el mismo tipo de rentabilidad. Da igual cuál escoger, el objetivo es poder evaluar cómodamente si es una buena inversión o no. Lo difícil comienza cuando empiezas a hablar con otras personas ya que cada uno lo mide de una manera distinta.

Personalmente me gusta trabajar con tres, tal y como recoge el Excel previo: 

• Rentabilidad Bruta: esta es la más sencilla de calcular: Alquilerx12 meses / Importe total compra. Hay quien considera sólo el importe de compra del piso; personalmente prefiero tener en cuenta impuestos y otros gastos para tener una foto más real de la inversión. 

• Rentabilidad bruta sobre fondos propios: esta tiene en cuenta el Alquiler x 12 meses / capital aportado. Depende principalmente del % de financiación. 

• Rentabilidad NETA sobre fondos propios: es la que más me gusta. Básicamente evalúa la rentabilidad de lo que ganas de verdad (cashflow) respecto a lo que has invertido inicialmente. 

Esta es la historía de Carlos, esperamos que os haya gustado. Si es así valoralo a continuación para que compartamos más artículos sobre Carlos y de inversión inmobiliaria:

5- Plantilla de excel para valorar bienes inmuebles

A continuación quienes sean suscriptores tendrán un enlace a la plantilla de excel para que puedan descargarla y usarla en sus futuras inversiones:

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